近來拜股市所賜,全國人民終於找到了唯一的共同話題,就是股災.國家牛市在毫無預兆之下陷入崩潰局面,幾乎全民被套,真的就“為國接盤”了.無論做如何的猜想,一個基本事實就是：一個背離基本面的資本市場特例終於以一種過山車的方式完成了修正.這樣的修正雖然過於慘烈,無數的財富成了泡影,但這就是資本市場的無情.在這樣的時刻抱怨和恐慌都無濟於事,我的一位做基金的朋友在這個時刻的態度令我敬佩,他已徹底放棄了操作,開始出行去考察他認為真正有價值的公司.他說：在一個非理性的市場時間做任何動作都是錯誤,那么不如暫時離開,為未來做好打算.碰巧,本周,對商業地產的關注,收到了很多商業困難的哀歎,但也看到了很多突破的嘗試.如果房地產市場也是一個大市場,商業地產就是其中的一個小市場,如果更具體到商場只能說是一段.這是一個如此小的板塊,但在幾年內經曆了牛熊的轉變,一個藍色的海以最快的速度進入紅海.與國家牛市類似,大量資金被投入,幾乎所有參與者都不知道如何盈利(甚至如何操作).當每個人一起把資產價格提高到很少人能計算的水平時,只有當他們發現一切都被封鎖時.與股市相比,只要股市沒有複制到頂峰,只要有足夠的耐心,就有可能回歸資本,對一些商業房地產項目來說,建樓總比空置好,因為改正錯誤的成本比新建錯誤的代價要大,如果你錯了,你只能是一堆垃圾.我個人的觀點,今天的商業地產就像當前的股市.雖然這很荒謬,但它也是重組河流和山脈的好機會.雖然大多數商業房地產都無法避免被肥育,但仍然會有項目能夠生存甚至變得更好.要成為一名幸存者,你必須首先學會不犯錯誤,或者盡量減少錯誤,然後再做出崇高的計劃.那么商業房地產如何減少錯誤呢?我認為擁有一些獲勝的手可能是決定最終命運的關鍵.第一個勝負手是“選址”.這有點老話常談,但沒辦法,這就是商業規律.而選址的第一考慮因素絕對不是價格,而是趨勢.趨勢是什么?是大概率發生的事情,是大多數人認可的方向.所謂“順勢而為”就是這個道理,選對了方向自然省力.就選址而言,第一是選城市,盡量選市場容量大有成長性的城市,市場容量大就意味著容錯性,成長性就意味著增長空間;第二是選地段,地段意味著人流聚集的習慣性和可能性,距離感、交通可達性、心理預期等決定了地段的好壞,黃金地段的意思是現時所公認的好地段,潛力地段就要看對未來的把握;第三是選位置,同樣一個區域因為道路的分割以及交通的組織就可能造成不同的位勢,往往一路之隔就可能氣場相差極大,也是需要仔細的判斷.一個好的選址意味一多半的成功概率,就算完全做錯也是有極大機會來糾正.第二個勝負是定位和設計.雖然這是兩件事,但它們是密切相關的,並決定了一個項目的基本功能屬性.一個好的定位和設計應該結合以後的運營理念,確定絕大部分的成本投入.一種懶散的做法是對業務進行定制,即根據主營業務的需要,這種優勢不易出錯,但缺點是被他人控制,一旦主營業務發生變化就會束手無策,發現做了很多沒用的事情.我個人認為,現在是一個巨大變革的時代,各種新的商業形式層出不窮,越來越小型化的趨勢,商店的特色將越來越弱化,體驗感將越來越被強調,所以最好是盡可能的普及,盡可能靈活,留出足夠的調整空間.從目前的發展趨勢來看,商業地產形式的界限會越來越模糊,出現越來越多的混合形式,公共空間的作用將變得越來越重要,空間利用的效率也會越來越受到重視.好的定位和設計會帶來很高的成本節約和管理效率的顯著提高,相反,它會使自己陷入僵局,做得越累,就會成為一個揮之不去的“硬傷”.未來的股票轉型將是一個大企業,誰能在定位和設計上具有競爭力,誰就能吃掉這個大蛋糕.2019居屋熱潮再次捲席香港,5月30號正式開始接受申請,6月12號便截止,今次更破天荒地接受電子申請,相信競爭將會更激烈!六大新屋苑合共提供4,871個單位,間間都將以「59折」出售.項目分別位於何文田、荃灣、將軍澳、深水埗、馬鞍山及火炭.第三個贏家是“財務能力”.商業房地產的融資就像是人體的血液.財務障礙就像血流不好,這將是一種嚴重的疾病.但對於一個良好的控股業務,必須有一個堅實的財務支持系統.雖然快速現金回流問題可以通過現金銷售分階段解決,但隨著資產價格的上漲和銷售後留下的莫名其妙的商業問題,商業地產銷售面臨著越來越多的挑戰..在這樣一個消費者習慣發生巨大變化的時代,商業地產的反複試驗是不可避免的.從開業到穩定運營,有必要經過長期的公司調整.如果沒有充分考慮資金分配,很容易陷入流動性僵局..事實上,商業房地產作為消費的載體,具有做消費金融的天然優勢,也是最有希望引領消費者介詞(C2B)的地方.如果您可以巧妙地使用互聯網金融工具,它可能正處於運營的開始階段.市場和融資問題同時得到解決.第四個勝負手是“操作團隊”.這包含了多重意思,最重要的意思是不要遇到神一樣智商的團隊,就好比這回的國家救市,一把王牌在手還能打成這樣,真是神仙難救.商業地產范疇也不乏這樣的“傳奇”案例,明明一個絕版地塊,操作方也資金雄厚,但就是太自以為是,好好的項目能做成“爛尾樓”,甚至因為操作問題遺留的後患讓有意接盤者都難以下手!遇到這樣的問題,我想首先是要有自知之明,無法找到一個穩妥的操作方案寧可就不要妄動,真的需要有動作請老手比新手靠譜,請有體系的外包團隊比自己從頭打造新的團隊靠譜,如果還是感覺駕馭不了,不如趁還是張白紙的時候就考慮“貨賣行家”,那樣的價值損失會小的多.有次在做專業交流時,有人問我“有何良方來盤活存量的商業地產價值”,我回答“有的可救,有的恐怕只能炸掉重來”,這就像這回被深套的各類股票,有的可能只是被大盤拖累的誤傷者,那么只要市場恢複正常,時間會修複你的損失,而有的原本就是虛高,那么可能就再也回不到那虛假的價值上去了.當然,相比股市而言,商業地產應該更容易看到真實的價值,只要不去做那些多餘的愚蠢動作,每一個地方的項目都是有可能找到最適合的方向.商業地產的救市不需要搞運動,能救的遲早會被資本發掘,不能救的就隨它沉澱,只要時代在進步,城市在發展,總是會有它的出路.市場的問題,就讓市場來解決吧.相關文章：房地產稅制改革如何走出期權選擇的困境?在一個第四層城市的房地產結.“發展時代”遭遇“去實現”“房地產”或確定住房公司的未來國外房地產稅如何征收
