（圖片提供/House123）「實價登錄」是許多人買房、賣房重要的參考資訊,連銀行估價也會參考它.然而,「實價登錄」裡有許多我們看不到的資訊,卻影響著價格和房子本身的價值.有哪些是「實價登錄」資訊沒告訴我們的事呢?首先先帶大家看一下「實價登錄」的介面有哪些資訊! 一、「實價登錄」有提供的資訊地址門牌、社區、總價、交易年月、單價、總面積、主建物佔登記坪數的%、型態、屋齡、樓別和總樓高、主要用途、格局. 「實價登錄」告訴了我們上面這些資訊,包含：地址門牌（有些還有標示社區）、總價、交易年月、單價、總面積、主建物佔登記坪數的%、型態、屋齡、樓別和總樓高、主要用途……等.點進去每一筆資料,會看見它的格局是幾房幾廳,這些是看得到的資訊. 二、「實價登錄」沒有提供的資訊實價登錄沒有告訴我們以下這些關鍵資訊：1.屋況如何?包含：有沒有漏水?有沒有鋼筋外露?有沒有裝潢?甚至,有沒有白蟻?有沒有嫌惡設施?有沒有風水煞?這些都看不出來.所以,假設同一個社區有兩間一樣的坪數、差不多的樓層,兩筆都成交1000萬,一個預計要再花150萬整理,另一個不用再花什麼錢整理,在實價登錄看起來卻是一樣的.▲從實價登錄看不出來房屋是否有漏水.（此為示意圖,圖片提供/幸福空間）2.格局是否有照實刊登?方正與否?有無風水瑕疵?從實價登錄資料看得出來幾房幾廳,但不知道有沒有方正?有沒有採光?有沒有「廁所居中」或「開門見廁」?或「開門見灶」?這些風水的缺點,是實價登錄裡看不出來的.另外,許多隔套收租的買方為了方便貸款申請,會找不用入內看的銀行,隔套也會寫住成家格局,這些也是實價登錄沒有真實反應的資訊.▲在實價登錄看不出來,格局不方正、開門見灶等問題.（此為示意圖,圖片提供/幸福空間）3.價格有沒有被墊高?「實價登錄」有一個市場上流傳的秘密,這在實價登錄1.0年代還有人做,就是：把合約價格寫高,方便買方辦貸款.現在實價登錄2.0,這樣的案例變少了,但是,還是有建商針對「新成屋」、「預售屋」用「裝潢補貼」的方式變相折價. 例如：總價1000萬,另外提供100萬的裝潢補貼,而且這個裝潢補貼在交屋當下就給買方,買方有沒有裝潢都沒關係.對買方來說,實際的買價就是1000萬-100萬=900萬.但實價登錄會寫1000萬.雖然政府有要求要把裝潢款備註在備註欄裡面,但大部分申報時都不會填寫,這個也是實價登錄看不出來的. 4.過高、過低不揭露?!根據「不動產成交案件實際資訊申報登錄及預售屋銷售資訊備查辦法」第18條：「直轄市、縣（市）主管機關受理申報登錄之不動產買賣案件實際資訊,經篩選去除顯著異於市場正常交易價格及特殊交易之資訊並整理後,提供查詢之資訊類別及內容……」 裡面有一段關鍵字：「經篩選去除顯著異於市場正常交易價格及特殊交易之資訊」.什麼是「異於市場正常價格」?就是「過高」或「過低」的,而且不是備註「親屬間交易」的那些喔!因為「親屬間交易」會備註「親屬間交易」,資料是看得到的.但是,其他政府認為「過高」或「過低」的交易紀錄,卻連揭露都不會揭露出來. 所以,之前我們曾經在買完房子、辦完貸款2個月後,銀行回查實價登錄,發現查不到這一筆,以為我們沒有去登錄,要求我們說明.我們請代書提供實價登錄的登錄資料給銀行證明我們有去登錄,但因為買太低,所以系統沒有揭露出來,就是屬於這一種. 5.「車位」的坪數和價格有沒有正確拆分?單價計算是否正確?這個是許多社區大樓常見的bug,實價登錄上路快10年了,都還沒完全改善. 舉例來說,像這一筆：上面只有寫有車位,但沒說它是坡道平面、還是機械車位?沒寫是B1還是B4?也沒說車位多少錢?這種很容易被誤導,以為房子就是5500萬除以66.35坪=82.9萬/坪.可是,如果它有寫它包含1個車位,一個車位400萬元,房子不含車位總共52.97坪,你就會發現實際的房子單價,應該是(5500-400)/(66.35-13.38)=96.28萬/坪才對. 6.房子的其他條件例如有無管理?公設內容?有無垃圾回收?鄰居素質?有無嫌惡設施?小環境?學區?增建等其他效益? 「大樓」和「華厦」對實價登錄系統來說,是以「總樓高」來劃分.但實務上,我們不是用「總樓高」來判斷,而是看它有沒有管理員、有沒有實用的公設?還是就只有磁卡門禁進出,除了梯間之外,什麼公設都沒有（但公設比還是>20%）. 另外,像有沒有垃圾回收?鄰居住什麼樣的人?有沒有嫌惡設施?有沒有風水瑕疵?有沒有露台?如果是一樓,有沒有前庭後院?可不可以停車?有沒有店面效益（雖有店鋪類型,但有些登錄仍在住家）?附近的小環境是公園?還是鄰居做資運回收?學區是哪一個?……所有你看屋、出價會在意的,實價登錄都看不出來. 當然,現在實價登錄有地址,時間很多的話,也可以一個一個比對google街景,但實際上還是很難對照的很仔細.但這些會不會影響房子的行情和你的出價?當然會!只是實價登錄看不出來. 7.沒有去實價登錄的你會發現有些房子明明是實價登錄上路之後買賣的,為什麼實價登錄找不到?一種可能性是它買的價格「過高」或「過低」,所以沒有揭露.但也有另一種可能性,就是他根本沒有去登錄.如果沒有特別被檢舉或稽查,可能就這樣過去了.在實價登錄系統當然就看不到喔! 看完這些,有沒有發現其實實價登錄也有很多貓膩?這也是為什麼,除了「實價登錄」外,我們會另外提供銀行窗口和資源給我們同學做估價的原因,因為銀行的「估價」也是議價時很重要的參考,也關係到貸款貸不貸得到喔!下次看實價登錄時,一定要多多留意! House123執行長邱愛莉一直以來,House123成立的使命就是想集合買方的力量,透過我們,讓想買房子的人可以有更多資源,不管是「安居自住」或是「幸福收租」,讓買賣房子成為一個美好的人生經驗.House123Facebook：https://www.facebook.com/House123tw/愛莉老師Facebook：https://www.facebook.com/elliechiulove/House123官網：https://www.house123.com.tw/彙整編輯：May本文章由﹝幸福空間﹞授權轉載圖文提供：House123 延伸閱讀：樓上小孩狂跑跳擾鄰?樓地板要多厚才能隔絕腳步聲噪音?樓板隔音法規告訴你!牆壁塗鴉、食物亂撒、櫃子貼貼紙…8種難搞汙漬消除祕訣大公開終結孩子亂丟玩具的習慣!4個育兒收納小技巧快收藏!
