撰文＝商社男的外食迷宮不動產公司的崛起.日本市場除了三井不動產之外,另外還有三菱地所這樣的大型不動產公司,從東京車站出來看到的辦公大樓,不少都是三菱地所所擁有的資產,如此龐大的企業是如何崛起的?三菱地產穩固的基盤東京車站為起點的造鎮1890年代,日本明治政府財政困難,爲了籌措資金,所以想出售國有地,鎖定當時還是一片野草的東京車站附近的丸の内區域,而因爲這塊區域靠近皇宮,所以在建築上的要求也很嚴格,增加了開發的難度,在看不到特別價值,很難找到買家的狀況下,明治政府找上三菱集團,希望他們可以買下這個土地,後來三菱集團的老闆用日幣128萬的價格,把丸の内區域買下,用現在的金額來看日幣128萬!?感覺是不是你跟我也可以出手的規模呢?但在當時這個金額可是等同東京都3年份的財政預算的金額.三菱入手這片土地之後,開發定位朝著「建設日本的現代商業街」來規劃,企業跟銀行也開始進駐,而三菱陸陸續續到1911年蓋了13棟大樓,於是丸の内=日本的商業街之雛形就開始出現.時間從開發計劃開始的1890年到2020年,過了130年,到現在三菱地所做擁有的丸の内商業區發展到什麽狀態?去過東京車站的人,要是從東京車站面朝向皇宮中間出口的東京駅丸の内駅前広場出來,前面的皇宮,以及後面東京車站所包夾的區域,北邊從大手町區域,中間的丸之内區域,到南邊的有樂町區域,東京商業大樓最精華的1.5KM路段上綿延的商業大樓,約30%都屬於三菱地所的資產.丸の内商業區朝向原初定位「建設日本的商業街」而發展丸の内商業區的這些商業大樓換算成數字,包含了102棟商業大樓（包括建築中）,而這些商業大多用都是以出租的方式運用,光是上市公司就有約118家進駐,這118家企業的營業額大約為122兆日幣,佔了日本全商業交易營業額的8.85%,就業人數約28萬人,就如同當初的定位「建設日本的商業街」而發展.除了建築物,以及交通的硬體配套都是最佳組合外,由於丸の内商業區企業的集聚數量也夠,要相互拜訪,談合作的物理距離便利下,這些看不到的軟式環境,也建立出鏈接綿密的商業關係.所以不少日本一流的企業都會搶進這個地區,跟大公司做鄰居,氣氛讓這區域的房租在市場上非常難動搖.這個利基,也讓三菱地所每年從這些資產上滾出源源不絕的銀彈,進而轉入其他不動產相關的開發以及投資.商城型跟辦公室型的收益差異受到新冠疫情影響落差明顯像是日本三菱地所,這些大型日本不動產公司,靠商場或是辦公室的出租為主要營業收入來源,在疫情期間,消費者不到OUTLET商場逛街,上班族也紛紛採取在家勤務,商業需求消退的情況下,是否這些變化也影響到不動產公司的收益呢?從疫情前的2020年,到疫情中的2021年,再到後疫情的2022年,看一下三菱地所在商業不動產這個區塊的營業額變化,2020年3月期相當於營業額的營業收益是日幣7,237億,2021年是日幣6724億,而2022年是7606億,疫情最嚴重的2021年跟全盛時期20年的營業收益相比才減少7%,而後疫情的2022年反而租金收入還多了5%,看起來疫情對不動產的影響並沒想得嚴重,爲何?再往細部看,三菱地所的商業不動產又可分成,辦公室事業、以及OUTLET商場事業等,辦公室事業在2020年的營業收益是日幣4066億,2021年是日幣4180億,反而成長了2%的日幣113億.而OUTLET商場事業在20年的營業收益是日幣463億,2021年是日幣400億,減少了13%的日幣636億.同樣是不動產事業,但疫情期間,辦公室跟OUTLET商場呈現兩樣情,特別是OUTLET商場少的日幣636億,少掉的部分都已經是很多家上市公司加起來的營業額了.辦公室事業為何在疫情期間仍成長?疫情期間,OUTLET商場的租金營業額爲何會變少?這個應該大家都瞭解原理,就是來客變少後,抽成式的營業額也跟著變少.那辦公室事業的成長要如何解釋?確實疫情期間,縮小辦公室區域,或是辦公室遷移的公司也不在少數,那爲何三菱地所的辦公室事業收入反而是變多的?其實這個跟兩個因素有關,首先就是他們的房客大部分都是巨型企業,疫情雖然有影響,但還不至於會動到搬家這一件事（要變更地址等手續也是一件大工程）.而更重要的因素應該就是地點了,三菱地所擁有的辦公室大樓,不少是落在,大手町,丸之内,以及有樂町等黃金區,日本很難再找到如此大企業集中的區域,並且這些黃金區域内還包括新幹綫,鐵道等,全部有28路線的13車站,鏈接全國的交通網,交通超級便利.只要有傳統製造業的企業想搬出去,應該會有更多以新經濟（網路,IT等）起身的企業會想要搬進來.握有黃金地點,即使市場從新洗牌,換了新房客,房東的利益還是可以維持下去.「建設日本的商業街」挺過疫情考驗期待新變化當初的定位「建設日本的商業街」看來已經通過疫情的考驗.另外,三菱地所在丸之内的商業大樓群的軟性設計也持續在發展,這邊不少商業大樓的地下室都已規劃成先銳餐飲品牌會想進駐的複合商業空間,并且各大樓的地下通道相互鏈接,形成商業人事的地底休憩聚落.很期待未來再訪時,可以看到更多不同辦公室空間的新變化.﹝本文獲商社男的外食迷宮授權刊登,原文標題：東京的不動產地王崛起故事三菱地所的事業﹞﹝本文為作者意見,不代表本媒體立場﹞審稿編輯：林玉婷延伸閱讀▶「CITYLINK南港店」背後的開發商是誰?揭密日本不動產沉默王者「三菱地所」▶曾經的美國餐飲龍頭「霍華強生」為何賤價出售?當餐飲企業跟不上市場註定失敗▶經過半世紀變革日本流通零售業的轉型之路
